halonotariat.id – Didalam Jual Beli Tanah sering ditemukan Praktek Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
PPJB “Perjanjian Pengikatan Jual Beli” Hanyalah ikatan awal antara penjual dan pembeli tanah yang dapat dibuat dengan:
- Akta non-otentik atau Bawah Tangan
- Akta Otentik dibuat dihadapan Notaris
Dalam PP No. 11/2021 PPJB merupakan Pendahuluan dari Perjanjian Jual Beli (AJB).
Pemberian Kuasa Jual juga sering tercantum dalam salah satu Klausul/Pasal pada PPJB. Kuasa Jual yang dimaksud adalah Pemberian Kuasa/Wewenang dari Penjual Kepada Pembeli untuk mewakili Penjual untuk menjual tanah tersebut atau menjualnya kepada Pihak Lain.
Namun dalam Praktek Kuasa Jual tersebut cukup sering ditemukan mengenai Kuasa Jual Bertingkat. Dengan makna bahwa Tindakan yang dilakukan dengan mensubstitusikan kuasanya lagi kepada orang lain. Hal ini secara teori bertentangan dengan Pasal 1315 KUHPerdata.
PENGGELAPAN DALAM KUASA JUAL
Praktek Kuasa Jual Bertingkat atau Substitusi tersebut sangat rawan terjadinya Indikasi Tindak Pidana. Tindak Pinana Penggelapan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 372 KUHP. Dikarenakan Kurang Pemahaman dari masyarakat terhadap mekanisme Jual Beli Tanah dan Akibat Hukumnya tersebut.
PENGGELAPAN TANAH
Penggelapan Tanah Terjadi Jika Ia Menguasai Secara Melawan Hukum Tanah Tersebut Yang Seharusnya Atau Sebagiannya Merupakan Kepunyaan Orang Lain Yang Berada Padanya Bukan Karena Kejahatan, Dengan Cara Mengalihkan Hak Miliknya Menjadi Milik Pribadi.
HAL YANG PERLU DIPERHATIKAN NOTARIS/PPAT, antara lain:
SUBYEK/PARA PIHAK
Memperhatikan mengenai Kewenangan Para Pihak terhadap Perbuatan Hukum yang dilakukan
OBYEK JUAL BELI
Memperhatikan mengenai Aspek Legalitas Obyek Jual Beli (Pengecekan)
DOKUMEN PENDUKUNG PERALIHAN
Memperhatikan dokumen-dokumen yang diperlukan agar sesuai dengan Aturan
PROSES PERALIHAN
Menjalankan Proses Peralihan Hak Atas Tanah sesuai ketentuan (PP No. 24 Tahun 1997 jo PP No. 18 Tahun 2021)
MENJADI PERHATIAN NOTARIS
- Bahwa tanggung ajawab Notaris juga memahami atau memberikan pemahaman hukum bagi masyarakat mengenai Proses Peralihan Hak Atas Tanah yang sesuai dengan Ketentuan Peraturan Perundang-Undangan.
- Sekalipun hal tersebut menjadi keinginan Para Pihak, Notaris wajib juga memperhatikan indikasi-indikasi yang terjadi terhadap transaksi tersebut.
- Dan bagi Notaris dapat untuk menolak memberikan pelayanan apabila terjadi indikasi pelanggaran, Untuk Menghindari terjadi Turut Serta dalam Tindak Pidana.
PPJB DIJADIKAN JAMINAN HUTANG ?
- Jaminan Atas Fasilitas Kredit Yang Berupa PPJB, Pada Dasarnya Bank Hanya Dapat Menerima Objek Berupa Tanah Dan Bangunan Yang Dapat Dibebani Hak Tanggungan. Dalam Hal Tanah Tersebut Masih Belum Memiliki Status Hak-hak Tersebut Dan Masih Dalam Proses PPJB, Maka Objek Tanah Dan Bangunan Tersebut Secara Hukum Belum Dapat Dibebani Dengan Hak Tanggungan.
- Beberapa Bank Memiliki Ketentuan Internal Tersendiri Mengenai Penjaminan Dengan Dasar PPJB Atas KPR. Tetapi Berdasarkan Best Practice, Apabila PPJB Tersebut Ingin Dijadikan Jaminan Atas KPR, Maka Bank Memperbolehkan Hal Tersebut Dengan Syarat Bahwa KPR Tersebut Untuk Memfasilitasi Pembelian Rumah Baru (KPR Primary), Serta Khusus Untuk Pembelian Melalui Developer Rekanan Dari Bank Tersebut.
HIBAH
- PPAT Wajib Memperhatikan Pemahaman Terkait, Siapa Yang Dapat Memberi Hibah Dan Siapa Yang Dapat Menerima Hibah
- Berserta Juga Mengenai Prosedur-prosedur Yang Harus Dilakukan Dalam Proses Hibah Tersebut
- Untuk Menghindari Adanya Saling Gugat Antara Keluarga Dari Si Pemberi Hibah
PELAKSANAAN HIBAH WASIAT
- Perbuatan Hukum Pemindahan Hak Atas Tanah Berupa Hibah Wasiat, Hak Atas Tanah Yang Bersangkutan Beralih Kepada Penerima Wasiat Pada Saat Pemberi Wasiat Meninggal Dunia. Penerima Hibah Wasiat Dengan Dibantu Oleh Pelaksana Wasiat Dapat Membuat Akta Hibah Di Hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dengan Melampirkan Dokumen Akta Wasiat Yang Telah Dibuat Oleh Pewaris Di Hadapan Notaris.
- Pelaksanaan Hibah Wasiat Berlaku Dengan Meninggalnya Pemberi Hibah Wasiat, Maka Pelaksana Wasiat Akan Membuat Akta Hibah Dengan Membawa Surat – Surat Lainnya Yang Diperlukan Menghadap Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Bersama Dengan Penerima Hibah Wasiat Yang Juga Membawa Surat-surat Yang Diperlukan Untuk Membuat Akta Hibah.
