halonotariat.id – Indonesia sebagai negara yang berdaulat berkewajiban melindungi warga negaranya (asas nasionalitas). Asas nasionalitas ini terdapat dalam Pasal 21 ayat 1 UUPA yang menyatakan, “Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik”.
Pemegang Hak Milik mempunyai hak untuk berbuat bebas atas tanah miliknya itu, artinya pemegang Hak Milik mempunyai hak untuk memindahtangankan tanahnya itu dengan jalan menukarkan, mewariskan, menghibahkan atau menjualnya kepada orang atau pihak lain. Karena hak milik mempunyai sifat kebendaan dan memberikan arti demikian kepada pemilik tanah, maka sewajarnyalah Hak Milik itu hanya disediakan untuk warga negara Indonesia saja dan warga negara asing dengan jalan apapun tidak dapat menguasai tanah di Indonesia dengan Hak Milik (Mustafa, 1988).
Pulau Dewata Bali (Kota Denpasar, Bali) sebagai salah satu tujuan wisata bagi mancannegara telah memiliki rencana induk pembangunan ekonomi dan konsep dasar pengembangan pariwisata, demikian pula Ibukota Jakarta sebagai pusat perdagangan dan bisnis di Indonesia. Peningkatan pembangunan ekonomi dan pengembangan pariwisata berupa pembangunan fisik tentunya sangat memerlukan penyediaan dan pengadaan tanah seperti misalnya untuk pembangunan hotel-hotel, tempat-tempat rekreasi dan sarana penunjang lainnya. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2006 tentang Kewarganegaraan Republik Indonesia, hanya mengenal adanya perbedaan penduduk atas Warga Negara Indonesia (WNI) dan Warga Negara Asing (WNA).
Perbedaan penduduk tersebut berimplikasi pada kedudukan hukum terhadap setiap hubungan hukum yang timbul antara warga negara asing dengan tanah dan atau antara warga negara asing dengan warga negara Indonesia terhadap tanah, seperti halnya dalam bidang perkawinan, pertanahan dan perjanjian lainnya. Secara yuridis formil orang asing tidak dimungkinkan untuk memiliki tanah berstatus “Hak Milik”, namun adanya praktik yang telah terjadi di Bali dan Jakarta selama ini bahwa orang asing melakukan pembelian tanah yang berstatus Hak Milik dengan meminjam nama seseorang (nomine) yang berkewarganegaraan Indonesia (warga Bali atau Jakarta) dan dibuat perjanjian utang piutang yang seolah-olah orang yang dipinjam namanya tersebut telah berhutang kepada orang asing dengan menjadikan tanah yang dibeli tersebut sebagai jaminan utangnya.
Peran Notaris – PPAT tentu menjadi sangat penting untuk mengkaji lebih dalam, terutama adanya kemungkinan penggunaan akta-akta otentik tersebut sebagai sarana yang dilakukan oleh para pihak (orang asing dan orang berkewarganegaraan Indonesia yang dipinjam namanya) untuk melakukan penyelundupan hukum mengenai pemilikan dan penguasaan tanah.
Satu contoh kasus terjadi di Kota Denpasar, Bali, dimana warga negara asing bermaksud untuk memiliki tanah di Bali, maka jalan pintas yang ditempuh adalah dengan memakai nama warga negara Indonesia (WNI) untuk tercatat sebagai pemilik atau pemegang hak atas tanah berdasarkan sertipikat. Kemudian oleh notaris dibuatkan surat-surat lainnya sebagai pegangan bagi warga negara asing selaku pembeli yang sebenarnya yaitu berupa akta pengakuan utang, surat kuasa menjual, akta pengikatan jual beli, surat pernyataan dan lain-lain. Perjanjian-perjanjian (Notariil) tersebut di atas secara yuridis formil tidak melanggar aturan namun secara materiil sebenarnya telah terjadi pemindahan hak milik secara terselubung, yang jelas merupakan penyeludupan hukum (Sumardjono, 2009).
Indonesia sebagai negara yang menjadi tujuan investasi asing sangat erat kaitannya dengan tanah dan bangunan yang dijadikan sebagai tempat usaha, kantor, pabrik ataupun rumah tempat tinggal. Dengan demikian orang asing yang hendak menanamkan modalnya, pasti berupaya untuk memiliki legalitas terhadap kepemilikan atau penguasaan atas tanah. Warga Negara Asing boleh memiliki rumah, tapi hanya hanya satu buah tapi bukan hak atas tanah, hal ini berdasarkan penjelasan Pasal 1 ayat 1 PP 41/1996. Tujuan pembatasan ini dimaksudkan untuk menjaga agar kesempatan pemilikan tersebut tidak menyimpang dari tujuannya, yaitu sekedar memberikan dukungan yang wajar bagi penyelenggaraan usaha orang asing tersebut di Indonesia. Dan kehadiran PP 41/1996 ini, sebagai salah satu terobosan dalam rangka mengantisipasi era globalisasi dan perdagangan bebas. Peraturan ini juga sudah mulai membuka diri untuk memberikan gairah investasi asing dapat berkompetisi guna pengembangan investasi dalam hal perdagangan di bidang ekonomi di Indonesia (Sihombing ,2005).
Pada kenyataannya kerap kali timbul permasalahan berkaitan dengan penguasaan hak atas tanah yaitu di larangnya orang asing memiliki tanah dengan status hak milik sebagaimana berdasarkan Pasal 21 ayat (1) UUPA. Adanya kecenderungan seseorang untuk memiliki hak atas tanah yang berstatus hak milik karena merupakan hak yang terkuat dan terpenuh serta tidak ada kedaluwarsanya. Hal inilah yang menyebabkan seseorang akan berupaya mengambil jalan pintas agar dapat menguasai hak milik atas tanah dengan suatu perbuatan hukum yang bersifat penyamaran (“berkedok”) dan dikualifikasikan sebagai penyelundupan hukum.
Hal ini tentu sangat jelas adanya upaya mengabaikan asas itikad baik dan nasionalitas yang terkandung di dalam UUPA. Dan ada kecenderungan pemahaman salah bahwa yang dilarang adalah memiliki sedangkan menguasai tidak ada larangan. Sehingga dibuatlah suatu perjanjian pinjam nama yang dikenal dengan istilah perjanjian “nominee”.
“Nominee adalah perjanjian yang dibuat antara seseorang yang berdasarkan hukum tidak dapat menjadi subyek hak atas tanah tertentu (dalam hal ini Hak Milik/Hak Guna Bangunan) yakni seorang WNA dengan seorang WNI, yang dimaksudkan agar WNA dapat menguasai tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan tersebut (secara de facto), namun secara legal formal (de jure) tanah bersangkutan di atas namakan WNI (Sumarjono, 2009&2012). Jika dicermati mengenai upaya yang dilakukan WNA dalam pembuatan
Perjanjian Nominee ini menurut pendapat penulis sebagai sebuah upaya yang dilakukan adalah juga merupakan penyelundupan hukum yang dilakukan dengan cara menyamarkan dari perbuatan yang sebenarnya. Disamping itu Perjanjian Nominee tersebut di atas dibuat atas dasar itikad tidak baik karena melanggar larangan dalam Pasal 26 ayat (2) UUPA.
Perjanjian Nominee juga berisi klausula yang berat sebelah, yakni memberikan seluruh kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap tanah Hak Milik hanya kepada pihak WNA sehingga dapat dikatakan bahwa hak atas tanah tersebut telah dikuasai oleh WNA. Akibat Hukum Penguasaan Hak Atas Tanah Terhadap Penyelundupan Hukum Yang Dilakukan Oleh Orang Asing Pembuatan akta otentik yang dilakukan oleh notaris dapat dijadikan sebagai alat pembuktian dimuka persidangan apabila terjadi sengketa diantara para pihak. Dalam persengketaan tersebut tidak menutup kemungkinan melibatkan notaris yang membuat akta otentik dan atas keterlibatannya itu Notaris harus ikut bertanggung jawab atas apa yang telah dilakukannya. Hal demikian juga berpotensi menjadikan seorang Notaris berposisi sebagai tergugat, turut tergugat atau sebagai terdakwa dalam suatu perkara di sidang pengadilan (Nico, 2003).
Jika dikaitkan dengan ketentuan Pasal 26 ayat 2 UUPA, yang menyatakan : “Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seseorang warga negara disamping kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam Pasal 21 ayat 2 adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebani tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.” Dan salah satu akibat hukum yang timbul terhadap perbuatan berkedok stroman ini adalah batal demi hukum dan selanjutnya tanah tersebut jatuh menjadi tanah yang langsung dikuasai oleh negara.
Hal tersebut tentu sangat merugikan orang asing yang telah mengeluarkan dananya untuk berinvestasi. Disisi lain, kedudukan hukum orang asing juga dapat dipersoalkan sendiri oleh pihak WNI yang dipinjam namanya. Meskipun secara nyata WNI tersebut tidak mengeluarkan uang sepeserpun untuk melakukan pembelian tanah tersebut, namun secara yuridis formil tanda bukti hak berupa sertipikat adalah tercatat atas nama WNI. Sehingga WNI yang dipakai namanya-lah yang diakui sebagai pemilik atau pemegang hak atas tanah hak milik berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Permasalahan hukum yang terjadi diantara para pihak (WNI dan WNA) tersebut dapat terjadi jika salah satu pihak mengajukan tuntutan hukum terkait dengan pembuatan akta-akta yang melandasi hubungan hukum diantara mereka. Namun jika diantara WNI dan WNA tidak ada yang saling mempersoalkan maka konstruksi hukum yang dibuat akan berjalan dengan aman sebagaimana tujuan dari orang asing tersebut yaitu untuk menguasai atau memiliki tanah hak milik.
Maka tercapailah maksud dari pembuatan akta-akta yang secara teoritis merupakan sarana untuk menguasai tanah dengan melakukan penyelundupan hukum. Sangat jarangnya persoalan hukum yang timbul di masyarakat menjadikan kecenderungan bagi orang asing untuk melakukan upaya penguasaan tanah Hak Milik melalui cara-cara yang dapat dikualifikasikan sebagai penyelundupan hukum. Hal ini disatu sisi merupakan faktor penunjang maraknya investasi orang asing didaerah-daerah yang potensial untuk berkembang, baik dibidang pariwisata maupun bisnis. Namun disisi lain menjadi malapetaka bagi pembangunan semangat nasionalisme dan hak rakyat Indonesia terhadap tanah airnya. Dapat dibayangkan bagaimana nasib penduduk lokal atau rakyat kecil yang akan tergeser oleh orang asing yang tentunya dari segi ekonomi jauh lebih kuat daripada penduduk lokal secara umum namanya di dalam sertipikat.
Disamping itu tanah hak milik yang dijadikan sebagai obyek pembuatan akta-akta tersebut secara hukum telah jatuh menjadi tanah negara. Berdasarkan Pasal 1 ayat 1 UUJN bahwa wewenang notaris adalah membuat akta otentik. Hasil akhir dari pekerjaan notaris adalah akta otentik yang mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1870 BW yang menyatakan :“Suatu akta otentik memberikan diantara para pihak beserta ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak dari mereka, suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat didalamnya.”
Untuk itu, penulis menekankan agar rekan-rekan Notaris – PPAT selalu meningkatkan pengetahuannya, dan Notaris – PPAT selalu pejabat umum hendaknya bertindak jujur, saksama, mandiri dan independen. Dalam membuat akta tidak semata-mata menuangkan keinginan para pihak, akan tetapi harus dianalisis terlebih dahulu sehingga pembuatan akta tersebut tidak melanggar atau bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Jangan sampai keberadaan akta yang dibuat oleh Notaris – PPAT justru akan menimbulkan perselisihan ataupun sengketa diantara para pihak, ataupun dapat mengganggu ketertiban umum.
Selanjutnya produk hukum berupa akta otentik yang dihasilkan oleh notaris haruslah berkualitas, sehingga notaris yang membuatnya dapat dinilai oleh masyarakat sebagai notaris yang profesional. Setiap orang baik WNI maupun orang asing (WNA) menaruh kepercayaan yang sangat besar kepada seorang Notaris – PPAT dalam menyelesaikan persoalan menyangkut legalitas usaha yang dijalankannya maupun dalam hal penguasaan aset-aset mereka. Segala urusan di bidang pertanahan senantiasa anggota masyarakat percayakan penyelesaiannya dengan menggunakan jasa seorang Notaris – PPAT.
Karena bukan tidak mungkin, Notaris – PPAT yang berperan dalam pembuatan akta-akta tersebut dapat ditarik sebagai pihak yang dilibatkan dalam persengketaan tersebut, dimana dapat didudukkan sebagai Tergugat, Turut Tergugat, Saksi, Tersangka ataupun Terdakwa. Kesemuanya tergantung dari keterlibatan Notaris dan besar kecilnya kesalahan atau kelalaian Notaris dalam menjalankan jabatannya. Sehingga ketika terjadi penyelundupan hukum maka seorang Notaris dapat dimintakan pertanggung jawabannya selama dalam kaitannya dengan jabatannya sebagai Notaris, yakni dapat dikenakan sanksi pemberhentian dari jabatannya atas usul MPD ke MPW dan ke Menteri.
Terakhir pesan Saya, Notaris harus bertindak profesional dan memiliki integritas tinggi serta semangat nasionalitas sebagaimana diamanatkan oleh UUD 1945 dan UUPA, sehingga didalam menjalankan profesinya harusnya berhati-hati terutama terhadap adanya upaya yang dilakukan oleh orang asing untuk melakukan penyelundupan hukum terhadap penguasaan hak atas tanah melalui pembuatan akta-akta Notariil. Dan Notaris seyogyanya melaksanakan peranannya dalam memberikan penyuluhan hukum terutama kepada orang asing yang hendak membuat akta notaris yang terkait dengan upaya pemilikan atau peguasaan tanah, sehingga diharapkan tidak melakukan jalan pintas dengan melakukan penyelundupan hukum yang akan merugikan orang asing itu sendiri dan pihak-pihak lain, termasuk kepentingan yang lebih besar yaitu segenap rakyat Indonesia.*
